U posljednje dvije godine tržište stambenih kredita u Crnoj Gori izgleda snažno, banke su u prvoj polovini ove godine odobrile 109 miliona eura stambenih kredita, što je više u odnosu na isti period prošle godine, a saldo stambenih kredita na kraju avgusta dosegao je gotovo 493,5 miliona eura.
Na prvi pogled, to sugeriše zamah potražnje i veću dostupnost finansiranja. Ipak, slika nije potpuna ako u jednačinu ne uvrstimo cijenu kvadrata.
Različiti generatori rasta
Cijene stanova su u kratkom roku porasle mnogo brže nego što se obično pretpostavlja. Prosjek je u prvom i drugom kvartalu prošle godine bio oko 1.800 eura po kvadratu, ove godine u istim kvartalima oko 2.200 eura po kvadratu. To je skok od približno dvadeset dva procenta za samo godinu dana, a rekordni nivoi potvrđeni su i u Podgorici i na primorju.
Povoljna okolnost je da su u istom periodu rasle i zarade u Republici, otprilike istom ili čak i blago većom dinamikom, što svakako čini dostupnost nekretnina barem istom kao i ranije, ako ne i poboljšanom.
Koliki je stvarno "rast kredita"?
Ako uporedimo nominalni rast novoodobrenih stambenih kredita u prvoj polovini godine sa porastom cijene kvadrata u istom periodu, dobijamo da je realni rast, očišćen od efekta poskupljenja nekretnina, tek oko tri do četiri procenta. Drugim riječima, dio rasta kreditnog volumena objašnjava se time što isti stan danas košta više, pa je iznos kredita veći i uz isti obim transakcija i slične udjele učešća.
Istovremeno, cijena zaduženja je blaža nego krajem 2022. Prosječna efektivna kamatna stopa spustila se sa oko 6,9 posto na približno 5,06 posto sredinom ove godine. To pomaže kupcima, ali to na prvu pomisao ne briše činjenicu da je kvadrat skuplji, pa mjesečni trošak i dalje zavisi više od cijene stana i učešća, nego od samog procenta kamate. Međutim, kao što je pomenuto, zarade ipak prate rast cena kvadrata, i time manja cena zaduživanja dolazi do izražaja.
Šta to znači za vas?
U narednim tekstovima, na bazi realnih tržišnih pokazatelja, objavićemo neke praktične analize koje vam mogu pomoći u odluci o kupovini nekretnine, odnosno načinu finaniranja. Prvo, oktrivamo kako da realno procijenite sopstvenu spremnost za stambeni kredit i da se zbog toga ne pokajete. Zatim, analiziramo šta konkretno nude banke danas i kako te ponude uporediti po efektivnim troškovima. I treće, analiziramo kako različiti troškovi i učešće oblikuju vašu ratu, verovatno i više nego što mislite.
Rješenje po vašoj mjeri
Ovaj uvod je tu da postavi realan okvir: nominalni rast kredita postoji, ali dobar dio tog rasta dolazi iz rasta cijena stanova. Ako želite da ovu procjenu pretvorimo u konkretne brojeve za vašu situaciju, i pomognemo vam da iskoristite trend jeftinih kredita, javite se. Proći ćemo kroz cijenu stana, učešće, kamatu, rok, i dobićete sliku koja ima smisla za vaš budžet.